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近期，中指研究院發(fā)布了《2023中國地級以上城市房地產開發(fā)投資吸引力研究報告》，通過“人口+產業(yè)+交通”等多角度研判城市開發(fā)投資潛力，為房企布局提供決策參考。本篇報告是系列研究之一，從人口最新變化和未來趨勢看城市房地產開發(fā)機會。

人口規(guī)模和人口質量決定了城市經濟發(fā)展?jié)摿σ约白》啃枨蟮目臻g，也直接影響著城市房地產開發(fā)投資的價值。人口規(guī)模大且人口持續(xù)增加意味著城市具備更大的房地產市場規(guī)模和潛在消費需求；人口質量高，意味著居民購買力強勁，對住房的購買能力高，且對住房品質的要求也更高。2022年末，全國總人口出現(xiàn)60多年來首次下降，人口總量紅利減弱，人口流動成為不同城市人口變化的主導因素，受宏觀經濟及疫情反復影響，2022年不同地區(qū)之間的人口流動趨勢發(fā)生新的變化，但高能級城市虹吸效應仍較為明顯，與此同時，生育政策、落戶政策、人才引進政策等進一步影響著人口的流向。1

(資料圖)

人口流動趨勢：二線及東部優(yōu)勢三四線城市人口保持增長，人口集聚優(yōu)勢明顯

疫情導致廣深2022年常住人口階段性回落，長沙、杭州、合肥、西安、貴陽、南昌人口增加超十萬

表：2022年一二線和三四線城市常住人口增量TOP20

注：大連、長春、哈爾濱、北海統(tǒng)計公報未公布或未公布常住人口數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局、統(tǒng)計年鑒

2022年，長三角、長江中游部分核心城市人口集聚能力進一步顯現(xiàn)，其中長沙、杭州、合肥人口增量位居全國前三。珠三角、京津冀、中原地區(qū)、東北地區(qū)人口普遍下降，其中天津、東莞人口縮量明顯，另外受疫情等因素影響，廣州、深圳人口均由增轉降。

長三角城市群的核心優(yōu)勢在于其發(fā)達的經濟基礎、強大的創(chuàng)新能力、完善的基礎設施以及城市間較強的產業(yè)協(xié)同性。上海近些年人口增速整體呈放緩態(tài)勢，2022年受疫情影響，產業(yè)鏈和供應鏈受到沖擊，部分產業(yè)外遷，人口流出明顯，全年常住人口減少13.5萬人。杭州數(shù)字經濟產業(yè)發(fā)達，人口增量連續(xù)四年位居全國前列。2022年常住人口增加17.2萬人，增量居全國第二。合肥在沿海產業(yè)向中西部轉移，先進制造業(yè)快速發(fā)展的加持下，就近就業(yè)人員增多，人口吸附能力居全國第三位，2022年常住人口增加16.9萬人。

長江中游城市群承接沿海地區(qū)的產業(yè)轉移，同時核心城市在中西部地區(qū)產業(yè)升級中承擔創(chuàng)新帶頭角色，制造業(yè)、信息技術和高端裝備制造業(yè)等領域具有較高的競爭力和發(fā)展?jié)摿?。長沙工程機械、汽車、生物等支柱產業(yè)的高速發(fā)展，吸引更多人口聚集，2022年常住人口增加18.4萬，居全國首位。南昌產業(yè)聚集效果明顯，全年常住人口增長超10萬人，位列長江中游城市群第二。

珠三角、京津冀城市群人口整體呈現(xiàn)流出態(tài)勢。去年珠三角制造業(yè)、外貿等行業(yè)整體受疫情影響較大，短期內就業(yè)人數(shù)減少，珠三角9市除珠海外，常住人口均下降，其中東莞、廣州分別減少10萬人、7.6萬人，深圳特區(qū)自設立以來首次人口負增長，常住人口減少2萬人。京津冀城市群人口持續(xù)縮減，2022年僅石家莊、唐山、滄州等少數(shù)城市常住人口增加，北京、天津分別減少4.3萬人、10萬人。

中西部地區(qū)核心城市人口虹吸效應持續(xù)顯現(xiàn)，2022年西安常住人口增加12.3萬人，成都增加7.6萬人，西安、成都作為西部核心城市，保持較強人口吸引力；而貴陽人口高增長則得益于較高的人口出生率，根據(jù)貴陽衛(wèi)健局數(shù)據(jù)，2022年貴陽市常住人口出生4.97萬人。

一線及部分二線城市小學在校生規(guī)模大且增長較快，三四線城市多呈現(xiàn)下降態(tài)勢

目前，我國小學入學率已接近100%，且在校生數(shù)量的統(tǒng)計為具有學籍的注冊學生數(shù)，精確性高，因此，小學在校生規(guī)模及增速也是我們判斷城市人口吸引力的重要指標。

圖：2022年重點城市小學在校生規(guī)模及近三年復合增速

注：重慶2022年在校小學生為203萬，復合增速為-0.5%，未在圖中展示。臨沂、商丘等城市尚未公布2022年小學生數(shù)據(jù)，采用2021年數(shù)據(jù)。

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局

小學生在校生數(shù)量反映了地區(qū)的家庭穩(wěn)定性和教育資源吸引力，也是評判城市未來人口潛力的重要標準，受人口基數(shù)影響，小學在校生人數(shù)與城市梯隊關系密切。一線城市中，廣州、深圳、北京2022年小學在校生規(guī)模均超100萬，近三年復合增速分別為3.1%、2.9%和4.9%，上海2022年小學在校生92萬人，三年復合增速3.4%，均保持較快增長。二線城市來看，成都、鄭州、西安、南寧、長沙、武漢、杭州、青島、濟南、合肥2022年小學在校生規(guī)模超50萬，近三年復合增速均高于4%，這些城市在教育領域的投入和發(fā)展方面取得了顯著成效，小學在校生增長明顯，人口潛力突出，為城市帶來更多可持續(xù)的剛性及改善性住房需求。重慶、石家莊、溫州、哈爾濱近三年復合增速均低于0。三四線城市中臨沂、邯鄲、南陽小學在校生規(guī)模均超100萬，但多呈現(xiàn)下降態(tài)勢，僅少數(shù)城市如泉州、湛江小學在校生3年復合增速保持增長。

城鎮(zhèn)化空間：新型城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略引領高質量發(fā)展，中部、西部部分地區(qū)城鎮(zhèn)化仍有較大提升空間

2022年末全國常住人口城鎮(zhèn)化率為65.22%，比上年末提高0.50個百分點。當前，我國城鎮(zhèn)化發(fā)展已進入中后期，城鎮(zhèn)化進程整體或將逐步減緩，但部分中西部城市城鎮(zhèn)化仍具備較大發(fā)展空間。

表：2022年主要省份及其省會常住人口、城鎮(zhèn)化水平

注：*哈爾濱、長春常住人口為2021年數(shù)據(jù)、拉薩為2020年數(shù)據(jù)?；疑珵槿∪丝诔?000萬且城鎮(zhèn)化率低于65%的省份

數(shù)據(jù)來源：各省市統(tǒng)計局、統(tǒng)計年鑒

從主要省份城鎮(zhèn)化來看，廣東、江蘇、浙江、遼寧和福建常住人口城鎮(zhèn)化率超70%，在各省中居領先位置。河南、四川、安徽、湖南、湖北、山東省常住人口規(guī)模超6000萬，而城鎮(zhèn)化率不足65%，低于全國平均水平，未來城鎮(zhèn)化仍有較大空間，尤其是河南和四川省，常住人口超8000萬，城鎮(zhèn)化率不足60%，未來下轄地市、縣市人口向省會聚集過程中，也將帶來大量住房需求。

人口結構變化：生育率下降及老齡化挑戰(zhàn)來臨，生育+引才政策助力城市住房需求釋放

一二線以及珠三角三四線城市人口年輕化優(yōu)勢明顯，剛性和改善性住房需求仍有較大釋放空間

圖：2020年重點城市主要年齡段常住人口占比情況

數(shù)據(jù)來源：第七次人口普查數(shù)據(jù)

人口年齡結構是一個衡量城市競爭力和城市可持續(xù)發(fā)展能力的重要指標，也是判斷各個城市住房需求特征的關鍵指標，其中20-34歲年輕人口對衡量城市年輕化程度和剛需購房潛力至關重要。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，一二線城市年輕人口占比普遍較高，尤其是珠三角城市群，憑借產業(yè)優(yōu)勢和就業(yè)機會，對年輕人和創(chuàng)業(yè)者的吸引力較大，2020年深圳20-34歲人口占比達39%，居全國首位；其余年輕化程度較高城市如東莞、廣州和佛山，分別占34%、33%和29%。相比之下，大連、哈爾濱和重慶等在二線城市中年輕人口比例較低，20-34歲人口僅占總人口的約20%，低于全國平均水平。

35-49歲人口是城市中的中青年人群，在經濟、社會和家庭方面扮演著重要角色，是購買改善性住房的中堅力量。珠三角城市群的中年人口比例仍然較高，其中東莞、中山、佛山和深圳分別占總人口的31%、29%、28%和27%，在地級市中排名前四?；涢}浙沿海城市群中廈門、泉州以及寧波、烏魯木齊等地35-49歲人口占比超25%。

65歲以上的人口群體方面，三四線城市一般具有較高的老年人口比例，本地年輕人口流出等因素都加速了人口老齡化進程。在一二線城市中，重慶、大連、上海和沈陽的65歲以上人口比例超過15%，這些城市面臨著較高的養(yǎng)老需求，適老性住房存在較大空間。

人口結構與經濟發(fā)展之間互相作用并互相影響，發(fā)達地區(qū)通常會吸引更多年輕人口遷入，擁有足夠的年輕人和勞動力，又能夠為城市的經濟發(fā)展提供源源不斷的動力和活力。近幾年，各地都在通過制定合理的生育鼓勵和保障政策，并加強老年人口的養(yǎng)老保障等措施，來提高城市的競爭力和可持續(xù)發(fā)展能力。未來，隨著不同城市人口年齡結構呈現(xiàn)出新的特征，居民住房產品需求也將隨之發(fā)生改變，開發(fā)企業(yè)需考慮各地區(qū)的住房需求特征，進行有針對性的住房供給。

高等教育資源集中于一二線城市，高質量人才推動城市經濟發(fā)展和房地產市場正向循環(huán)

人才是城市發(fā)展的核心驅動力，其知識、技能和創(chuàng)造力的貢獻對經濟發(fā)展至關重要，人才的高購買力也為房地產市場持續(xù)注入活力。人才的聚集可以促進產業(yè)集聚和企業(yè)投資，推動地區(qū)經濟可持續(xù)發(fā)展，高素質人才往往有更高的收入和更高的消費需求，這也會帶動房地產市場的發(fā)展。2010-2020年，我國大專及以上學歷人口占常住人口比例由8.9%提升至15.4%，高等教育普及率顯著提高，人口素質得到明顯提升。

表：2022年重點城市普通高等學校（本?？疲┰谛Ｉ藬?shù)

注：標*為2021年數(shù)據(jù)，2020年大專及以上學歷數(shù)據(jù)來源七普。

數(shù)據(jù)來源：各城市統(tǒng)計局、統(tǒng)計年鑒

高等教育資源主要集中在一二線城市，這些城市擁有較多的人才儲備，為當?shù)亟洕头康禺a需求提供了重要支撐。廣州、鄭州、武漢、重慶和成都等城市2022年普通高等教育學校在校生超過百萬人，畢業(yè)生超過20萬人，人才儲備豐富。吸引和留住人才仍是各個城市競爭的焦點，近幾年多地推出了吸引人才政策，包括提供購房補貼、提供良好的就業(yè)創(chuàng)業(yè)環(huán)境、放寬人才落戶資格等。

北京高學歷人口占比全國領先，上海、南京、武漢、西安、太原大專及以上學歷占比超30%。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，不同城市受教育水平分化嚴重，北京大專以上學歷的比例占到常住人口的42%左右，位居全國首位。上海教育資源豐富，人才虹吸能力強，受過高等教育人口占34%。南京、武漢高校眾多，且對人才吸納能力較強，年輕人口持續(xù)流入，大專及以上學歷人口超1/3，這些城市的高素質人才儲備對城市的發(fā)展具有積極影響。

核心城市人均住房面積較低，珠三角新房市場仍有提升空間

經過20年多年的快速發(fā)展，我國居民基本住房需求已得到滿足，根據(jù)人口普查數(shù)據(jù)，2020年我國家庭戶人均住房建筑面積提升至41.76平米，但不同區(qū)域和城市之間仍存在結構性矛盾。一線城市人均住房面積普遍偏低，其中深圳僅人均22平方米，廣州、上海、北京均低于35平方米。從區(qū)域來看，東北地區(qū)人均住房建筑面積普遍較低，如沈陽、長春低于40平方米；中原、成渝城市群一般處于40-50平方米之間；而長江中游、粵閩浙沿海地區(qū)人均住房建筑面積較大，普遍高于40平方米，部分城市如莆田、上饒、衢州達60平方米以上。珠三角地區(qū)人均住房建筑面積普遍較低，東莞、珠海的人均住房面積僅28、31平方米，其余城市亦低于40平方米，未來新房仍有較大增長空間。

圖：2020年一二線城市人均住房建筑面積（平方米）

圖：2020年重點城市家庭住房類型占比

數(shù)據(jù)來源：第七次人口普查數(shù)據(jù)

年輕人口集聚的城市購房比例相對較低，租房需求大，未來存在較大剛需釋放空間。根據(jù)七普數(shù)據(jù)，2020年一線城市以及廈門、杭州、東莞、佛山等城市租房比例高，這些城市外來人口較多，且房價偏高，導致租房人口多；沈陽、天津、南京等二線城市擁有較高的購房比例。租房比例較高的地區(qū)，未來這部分租房人口有望逐步轉向購房，為當?shù)厥字眯枨筇峁┲?，同時也為長租市場提供發(fā)展機會。

結語

2022年我國人口進入負增長階段，出生率持續(xù)降低，城市間對人口的競爭更加激烈。長三角、長江中游城市群人口集聚效應進一步增強，核心二線城市人口持續(xù)流入，為城市帶來新的購房需求。中西部部分地區(qū)城鎮(zhèn)化水平仍較低，省會城市對周邊城鎮(zhèn)的人口虹吸效應有望進一步顯現(xiàn)。從人口結構上看，核心一二線城市年輕人口普遍較多，且對人才集聚能力更強，未來隨著城市發(fā)展活力提升，也將進一步促進人口流入，剛需和改善需求相對旺盛，未來房地產市場發(fā)展空間較大。