小伙伴們，大家好。我是日拱一卒的格價(jià)費(fèi)司。

(資料圖片僅供參考)

時(shí)間：2023年6月20日下午2:30。

地點(diǎn)：深圳市南山區(qū)蛇口太子灣游輪大道招商積余大廈15樓多功能廳。

人物：董事長(zhǎng)聶黎明，總經(jīng)理陳海照，財(cái)務(wù)總監(jiān)江霞，董事會(huì)秘書陳江，監(jiān)事，獨(dú)立董事，律師等。

價(jià)值投資的優(yōu)秀投資人告訴我們，要投資能力圈范圍內(nèi)的公司，要投資一眼就看過去，知道這家公司是做什么的公司。簡(jiǎn)單的業(yè)務(wù)未必就差。所以今天，小格來(lái)到招商積余參加股東大會(huì)。

公司是房地產(chǎn)央企招商蛇口的子公司，也是為數(shù)不多的在A股上市的物業(yè)公司。絕大部分物業(yè)管理公司都在港股上市。

不知道是因?yàn)槭艿降禺a(chǎn)業(yè)務(wù)蕭條的影響還是本來(lái)關(guān)注A股物業(yè)股的人就少，當(dāng)天參加的個(gè)人股東只有4個(gè)。

招商積余大廈也是剛修好不久，公司在這里辦公真是舒服。進(jìn)入大堂，能看到已經(jīng)開了一家MANNER。

會(huì)議準(zhǔn)時(shí)開始，走流程。

在做董事會(huì)工作報(bào)告的時(shí)候，董事長(zhǎng)聶總簡(jiǎn)單的講了一下經(jīng)營(yíng)情況。2022年實(shí)現(xiàn)營(yíng)收130.24億，同比22.97%。歸母凈利潤(rùn)5.94億，同比15.72%。如果還原疫情減免的租金，則同比增長(zhǎng)31.58%。2022年新簽?zāi)甓群贤?3.14億，成立了5家合資公司。年末，物業(yè)在管項(xiàng)目1884個(gè)，覆蓋全國(guó)127個(gè)城市，管理面積3.11億平米。2023年力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入156億。按照今日的收盤價(jià)PE-ttm來(lái)看，是25倍。

流程走完之后，只有一個(gè)人提問。感覺大部分個(gè)人股東也都是抱著來(lái)看看的心態(tài)過來(lái)的。

Q1:請(qǐng)問公司營(yíng)業(yè)收入的增長(zhǎng)雖然很好，但是近三年ROE都處于中個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，公司是否有什么方法去改善？

答：公司的ROE較低算是一個(gè)歷史遺留問題。因?yàn)樯鲜械臅r(shí)候做了收并購(gòu)，吸收了招商物業(yè)，同時(shí)增發(fā)吸納股東的資金，造成了資產(chǎn)較重的現(xiàn)象，同時(shí)產(chǎn)生了商譽(yù)問題。友商主要是以分立重設(shè)的方式來(lái)解決的。那么對(duì)于公司本身來(lái)說(shuō)，會(huì)遵循一業(yè)態(tài)一模板的思路，積極推進(jìn)降本增效和科技投入，實(shí)現(xiàn)精益管理，擇機(jī)優(yōu)化重資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)輕型化發(fā)展。

Q2：物業(yè)管理行業(yè)的一個(gè)重要方向是IFM，但該領(lǐng)域相較普通物業(yè)管理來(lái)說(shuō)，對(duì)于人才素質(zhì)要求較高，請(qǐng)問公司如何解決人才的問題？

答：這是一個(gè)公司很重視的行業(yè)，去年還專門成立了設(shè)施設(shè)備公司，專門發(fā)展這一塊的業(yè)務(wù)。在這一塊公司已經(jīng)服務(wù)了寧德時(shí)代、京東等大型企業(yè)，最近還獲得了華為的金牌供應(yīng)商稱號(hào)。在IFM領(lǐng)域，需要投入較多的人力，一個(gè)項(xiàng)目少則200人，多則過千人，因此對(duì)于項(xiàng)目經(jīng)理的要求也非常高。目前，公司一方面通過內(nèi)部組織團(tuán)隊(duì)盤活吸納人才，一方面加大外部人才的引進(jìn)。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，公司還在管培生的招聘和培訓(xùn)上下功夫，以期解決人才瓶頸的問題。

計(jì)票結(jié)束，走完流程，會(huì)議即宣告結(jié)束。全程一小時(shí)，應(yīng)該是小格目前參加的股東大會(huì)里面最快的。

總結(jié)一下，物業(yè)公司的業(yè)務(wù)每一個(gè)人都有切身體會(huì)，很多樓盤都有自己綁定的物業(yè)公司。后期隨著地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整出清，市場(chǎng)格局可能會(huì)更加明朗化。而物業(yè)公司的發(fā)展還處在中期，仍然在進(jìn)行跑馬圈地和并購(gòu)重組，市場(chǎng)的機(jī)會(huì)還是會(huì)有很多，感興趣的小伙伴可以關(guān)注。

最后，附上一張從股東大會(huì)會(huì)議室看出去的景色。左邊是招商蛇口的寫字樓，右邊正在建設(shè)的是蛇口的K11購(gòu)物中心。

投資看終局，我們?cè)诼飞稀?/p>

祝小伙伴們投資暴賺！

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