曲某將自己所有的房屋賣給了邵某，雙方簽訂了《房產(chǎn)交易協(xié)議書》，房?jī)r(jià)500萬元，有關(guān)交易的一切費(fèi)用均由買方邵某承擔(dān)，辦理手續(xù)同時(shí)一次性交付房屋全款。3天后，曲某收到邵某的房款，并從房屋中搬出，將房屋交給邵某。邵某便搬入該房屋，一直居住。但是雙方一直沒有辦理房產(chǎn)過戶手續(xù)。

4年后，曲某將邵某起訴到法院，以被告邵某一直不辦理過戶手續(xù)為由，請(qǐng)求法院判決房屋買賣合同無效，將房屋還給自己。被告以自己已經(jīng)支付全部房款，原告已將房屋支付使用，并且自己已經(jīng)居住4年為由，請(qǐng)求判決買賣合同合法有效。

(相關(guān)資料圖)

《中華人民共和國民法典》第一百八十六條規(guī)定:因當(dāng)事人一方的違約行為，損害對(duì)方人身權(quán)益、財(cái)產(chǎn)權(quán)益的，受損害方有權(quán)選擇請(qǐng)求其承擔(dān)違約責(zé)任或者侵權(quán)責(zé)任。第五百九十五條規(guī)定:買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移標(biāo)的物的所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。第五百九十六條規(guī)定:買賣合同的內(nèi)容一般包括標(biāo)的物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、價(jià)款、履行期限、履行地點(diǎn)和方式、包裝方式、檢驗(yàn)標(biāo)準(zhǔn)和方法、結(jié)算方式、合同使用的文字及其效力等條款。

經(jīng)法院判定:房屋買賣合同有效。因?yàn)?，雙方簽訂了《房屋買賣協(xié)議書》后，辦理了相關(guān)手續(xù)，被告也付了房款，房屋的買賣合同就已經(jīng)生效了。而產(chǎn)權(quán)過戶登記只是標(biāo)志房屋產(chǎn)權(quán)的轉(zhuǎn)移，沒有辦理產(chǎn)權(quán)過戶登記并不能說明房屋買賣合同無效。

總結(jié)

1. 購買商品房的流程：

(1)確認(rèn)項(xiàng)目手續(xù)。購買預(yù)售商品房，應(yīng)確認(rèn)項(xiàng)目是否取得《商品房預(yù)售許可證》，并詳細(xì)查看購買的房產(chǎn)是否在預(yù)售范圍內(nèi);確認(rèn)項(xiàng)目是否辦理現(xiàn)房銷售備案手續(xù)，并詳細(xì)查看購買房產(chǎn)是否在現(xiàn)房銷售備案范圍內(nèi)?？傻卿洷臼蟹抗芫志W(wǎng)站，查詢《商品房預(yù)售許可證》和現(xiàn)房銷售備案手續(xù)情況。

(2)確認(rèn)購房資格。根據(jù)住房限購政策，結(jié)合自身實(shí)際情況，確認(rèn)是否具有購房資格。

(3)達(dá)成購房意向。注意把握房屋銷售主體、用途、價(jià)款、面積等內(nèi)容，與開發(fā)企業(yè)達(dá)成交易意向，對(duì)需要先行交付定金等款項(xiàng)的，應(yīng)存入開發(fā)企業(yè)在預(yù)售資金監(jiān)管銀行設(shè)立的商品預(yù)售資金監(jiān)管賬戶(現(xiàn)房銷售除外)。

(4)簽訂合同。訂立合同前，開發(fā)企業(yè)應(yīng)明示《商品房銷售管理辦法》、《商品房買賣合同示范文本》和《城市商品房預(yù)售管理辦法》。在詳細(xì)約定房屋價(jià)款、面積、戶型、交房標(biāo)準(zhǔn)、違約責(zé)任、糾紛處理方式等內(nèi)容后，雙方簽字確認(rèn)，合同即產(chǎn)生法律效力。

(5)合同登記備案。簽約之日起 30日內(nèi)，開發(fā)企業(yè)利用預(yù)售信息系統(tǒng)向市房管局辦理商品房買賣合同登記備案手續(xù)。登錄市房管局網(wǎng)站，輸入身份證號(hào)和合同登記號(hào)，即可查詢商品房買賣合同登記備案信息。

2.商品房買賣的注意事項(xiàng)有哪些?

(1)注意審核土地使用權(quán)是否存在抵押狀態(tài)。

(2)仔細(xì)審核開發(fā)商應(yīng)當(dāng)辦理的法定手續(xù)和相關(guān)證件。

(3)咨詢清楚交易房屋的稅費(fèi)、貸款的審批程序。

(4)注意訂立合同時(shí)部分條款是否可以修改或者可以增添補(bǔ)充約定的。

(5)約定違約責(zé)任條款必須詳細(xì)、具體。

(6)合同附件須重視。

(7)妥善保管商品房的銷售廣告、宣傳資料。

(8)注意商品房買賣合同中的定金問題。